[서센아] 서대문 센트럴 아이파크 개인적인 전망

안녕하세요. 오랜만에 저의 미래 신혼집 서대문 센트럴 아이파크와 관련한 포스팅입니다. 최근에 일도 바쁘고, 청첩장 모임과 대학원 기말고사까지... 정말 너무나도 정신이 없었습니다ㅠ

 

바쁜 와중에 서센아의 임의공급 7차까지 있었습니다. 잔여세대 19세대로 남았었는데요. 제 개인적인 의견과 예상을 포스팅하고자 합니다. 전적으로 제 개인적인 의견입니다...!

 

1. 재평가 받는 분양가

가장 먼저 드리고 싶은 말씀은 재평가 받는 분양가입니다. 서센아가 올해 최초 분양을 했던 5월에는 고분양가 논란이 매우 컸었습니다. 특히나 주변 두산위브, 북한산더샵 등과 비교했을 때 시세 대비 분양가가 더 높거나 비슷했으니 당연히 고분양가 논란이 나왔습니다. 그런데 7월과 8월을 거치면서 분위기가 반전된 것 같습니다.

 

우선 서울 부동산이 상승하며 홍은동 아파트 실거래가와 호가가 모두 상승을 보였습니다. 구체적으로 북한산더샵의 경우 59㎡ 기준으로 24년 5월 9.39억 > 9월 9.7억에 실거래 되었고, 84㎡ 기준으로는 24년 2월 10.75억 > 8월 11.87억에 실거래 되었습니다. 현재 호가는 북한산 두산위브가 59 8.5억에 호가 형성, 북한산더샵 59 10억에 형성하고 있습니다. 두산위브 2020년 완공 497세대, 북한산더샵 2017년 552세대입니다. 북한산더샵은 역세권 아파트이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.

 

그리고 이후에 나온 신축 아파트들의 분양가가 또 한번 신선한 충격이었습니다. 당산, 등촌, 안양, 서울원 등등 59 기준으로 10억 미만의 아파트가 없었으며, 84기준으로는 15억원에 육박하는 분양가가 나왔습니다. 강남3구를 제외하면 이제 분양가 상한제는 적용이 힘들어 로또 청약이라는 것이 쉽지 않은 것 같습니다. 그리고 이 분양가들은 이제 24년의 특수한 경우가 아니라 뉴노멀로 자리할 것으로 생각됩니다. 자재비, 인건비 등의 상승이 일시적인 것이 아니기 때문에 분양가가 갑자기 내려가는 것은 쉽지 않을 것이며, 그렇다고 재건축 단지에서 조합에서 많은 부분을 떠안을 일을 기대하는 것도 쉽지 않기 떄문입니다. 

 

서센아 59㎡ 7.9~ 8.5억원, 84㎡ 10~11억원의  가격이 이제는 어떻게 보이시나요?

심지어 발코니 확장비용이 추가로 들지 않는 가격입니다. 아마 내년에, 그리고 내후년에 분양 아파트들이 나오면 서센아의 분양가는 더 재평가 받지 않을까 싶습니다.

2. 임의공급 마무리 시점

	임의1차	임의2차	임의3차	임의4차	임의5차	임의6차	임의7차
59A	49	39	31	21	14	11	6
59B	7	5	4	2	1	0	0
75	7	6	6	5	4	3	3
84A	25	22	21	12	11	8	7
84B	3	3	3	1	1	1	1
T84F	3	3	3	3	2	2	2
합계	94	78	68	44	33	25	19
계약건수	16	10	24	11	8	6	??
잔여세대	78	68	44	33	25	19	??

 

임의공급7차까지 진행된 내역입니다. 94세대에서 시작해서 19세대까지 정말 긴 여정을 왔습니다. 고무적인 것은 59A의 경우 1단지는 모두 완판이 되었다는 점과 고층은 대부분 완판되었다는 점입니다. 제 개인적인 생각으로는 임의 8~9차쯤 끝나지 않을까 싶습니다. 우선 59a의 경우에는 임의7차에서 끝날 수도 있다는 생각이 들고, 7차에서 약 10세대 정도가 판매가 되지 않았을까 하는 예상과 바램입니다.

임의공급 7차 잔여세대 세부현황

 

만약에 7차에서 생각보다 많은 세대가 주인을 만나 잔여세대가 한자릿수로 진입한다면 완판 속도는 더 빨라질 수 있을겁니다. 그 이유는 항상 미분양으로 주목받던 단지가 어느새 잔여세대 한자릿수로 바뀌면 사람의 심리가 더 늦기 전에 잡아야한다는 마음으로 바뀌고 그 만큼 남은 세대의 가치가 올라가기 때문이죠.

 

우리가 물건을 살 때 줄이 길게 서있거나 몇개 안남은 것을 보면 막 더 눈길이 가고 더 좋아보이지만 반대로 재고가 엄청 많고 줄도 별로 없으면 사고싶다가도 뭔가 나만 잘못사는것 같아서 눈길을 돌리는 것이 사람 심리이기 때문이죠. 잔여세대가 94세대였을 때는 사람들의 심리가 딱 후자와 같았을 겁니다. 매번 경쟁률은 높았기 때문에 줄은 길었을지 몰라도 재고가 너무 많이 남으니, 내가 잘못사는것 같은 기분이 드는거죠. 반드시 사야겠다는 생각이 없다면 말이죠.

 

하지만 잔여세대의 앞자리가 바뀌면서 인식도 따라서 조금씩 바뀌고, 특히 계속 나오는 아파트들의 분양가, 26년 서울 공급절벽 뉴스 등으로 대출규제라는 악재를 견디고 여기까지 왔네요.

 

이제 대출규제가 한창 심했을 때에 비하면 상대적으로 조금이나마 풀리는 연초가 다가오면서 개인적으로 임의7차에서는 약10세대정도 판매되어서 임의8~9차에서 완판되는 것을 기대해봅니다.

 

3. 다른 호재

제가 서센와 관련하여 마지막 포스팅을 하고 난 뒤, 그 사이에 홍제동에 또 하나의 새로운 소식이 들려왔습니다. 바로 홍제동 신통기획 관련입니다. 홍제동이 신통기획 후보지로 선정되었다는 소식입니다! 위치를 보시면 서센아에서 도보로 10분도 채 걸리지 않는 서울 간호대 주변입니다. 

 

물론 신통기획 후보지가 되었다고 갑자기 주변이 확 바뀌는 그런것은 아닙니다. 당연히 시간이 많이 걸리고, 계획과 다르게 추진될 수도 있습니다. 하지만 여기서 제가 주목하고 싶은 부분은 제가 그동안 포스팅에서 제 생각을 남길 때 말씀드렸듯이 서센아 주변은 정말 개발의 여지가 많은 지역이라는 것입니다.

 

제가 계약을 하면서 기대했던 것이 간호대역이었죠. 당연히 지금 간호대역에 대한 가능성은 높지 않고, 아마 계속 없을지도 모릅니다. 하지만 반대로 생각하면, 이런 인프라 개발이나 부동산 호재는 항상 예상하지 못한 곳에서 예상하지 못한 시점에 터졌습니다. 이미 다 알고 있는 정보는 이미 호재가 아니니까요. 서울에서 개발 가능성이 있는 곳이 점점 줄어드는 상황에서 서울 중심부에 잠재력을 가진 동네가 이곳말고 또 있을까 라는 제 개인적인 생각입니다.

 

2024년에 이렇게 서센아에 대해서 포스팅하고 있지만 정말로 5년 10년 뒤에 간호대역이 생기고, 주변이 깔끔하게 정비되어 천지개벽하는 동네가 될지 또 모르는 것이기 때문에 그런 기회가 온다면 그 기회를 잡은 선택을 한 저와 서센아 예비 입주자분들이 되길 바라며 포스팅 마치겠습니다. 임의공급 결과가 나오면 다시 포스팅 가지고 오겠습니다.

감사합니다:)