[서센아] 서대문 센트럴 아이파크 계약 후기

예비추첨 참석과 계약

앞서 말씀드린 것처럼 저희의 신혼집은 서대문 센트럴 아이파크 분양으로 결정하였습니다. 지난 글에서는 예비번호를 받은 것까지 말씀드렸는데 이번에는 예비번호 받은 이후에 어떤 과정을 거쳤는지 말씀드리고자 합니다. 청약에서 예비번호를 받으면 그 후 어떻게 되는지 궁금하신 게 많은 분들이라면 주목해 주세요!

 

자금 계산 - LTV, DSR?

먼저 제가 예비번호를 받은 뒤에 가장 먼저 한 것은 자금 계산이었습니다. 과연 내가 이 집을 분양받은 다음에 돈을 다 낼 수 있을까에 대한 현실적인 고민이었죠. 청약에 있어서는 '선당후곰'이라고들 하죠. 일단 먼저 당첨된 고민은 나중에 하자는 말인데, 사실 이 말이 선분양이라면 어느 정도 맞는 말이라고 생각합니다. 특히나 경쟁률이 수백 대 1에 달하는 인기 아파트인 경우에는 더더욱 말이죠. 선분양은 준공까지 약 3년 정도가 소요되고 만약 전매제한이 없어서 그 입주 전에 입주권을 매매할 수 있다면 시세차익도 기대할 수 있기 때문이죠.

 

하지만 서대문 센트럴 아이파크는 후분양으로 내년 6월 완공 예정이기 때문에 입주 전에 큰 시세차익을 보면서 입주권을 매매기엔 입주까지 기간이 너무 짧습니다. 따라서 제가 아파트 값을 다 치러야 한다는 말이죠. 잔금을 치르는 방법은 크게 2가지가 있습니다.

 

첫 번째는 입주할 때에 세입자를 받아 전세금 + 잔금으로 치르는 방법입니다. 예를들어 내야하는 돈이 총 9억인데 입주 시에 전세가가 5억원으로 형성된다면, 5억은 세입자로부터 받은 전세금으로 치루고 나머지 4억은 제 돈으로 하는 것이죠. 저는 실거주 할 계획이었기 때문에 이 방법은 고려하지 않았습니다.

 

두 번째 방법은 대출을 통해 제가 다 대금을 치루는 것이었죠. 이제 여기에서 LTV, DSR 등의 개념이 등장합니다. LTV는 쉽게 말하면 담보 금액의 몇% 까지 대출한도가 가능한지를 설정하는 개념이고, DSR은 빌리는 사람 월급의 최대 몇%까지 상환가능한지를 계산하여 그 한도로 대출을 주겠다는 말입니다. 예를 들어 현재 LTV는 70%(생애최초는 80%)이기 때문에 담보물(집)의 가치가 10억 원이라면 최대 대출한도는 10억원 * 70% = 7억 원입니다. 담보물의 가치는 신축아파트의 경우 주변시세를 종합한 감평가 혹은 분양가를 적용한다고 하는데 상황에 따라 조금씩 다르다고 합니다.

 

DSR은 현재 40%가 한도인데 예를 들어, 제 연봉이 1억 원이라고 하면 제가 가진 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 1억 원으로 나눈 값이 40% 미만이어야 한다는 것입니다. DSR는 DSR 계산기를 이용하는 것이 훨씬 직관적입니다. DSR, 신DTI 계산 - 부동산계산기.com

 

그리고 대출한도는 둘 중 작은 것으로 정해집니다. LTV 한도가 5억 원인데 DSR 40% 기준으로 한도가 3억 원이 나온다면 저의 대출한도금액은 3억원이 되는 것이죠. 만약 연간소득이 많은 분들이라면 LTV한도보다 DSR 한도가 높아 LTV 한도만큼 대출이 나올 수도 있는 것이고요!

부동산계산기

 

서대문 센트럴 아이파크에 적용해 보면 분양가 8.5억 원이 감정가라고 했을 때 최대 5.95억 원이 대출이 가능하며, 내년이면 혼인신고를 할 테니 합산소득으로 했을 때 이자율 4.5% 기준으로 LTV 한도 이상의 대출이 가능했습니다. 결국 대출을 정말 최대한으로 받는다고 했을 때 저에게 필요한 대출 외 현금은 2.55억 원이었습니다. 그리고 여기에 취득세 등이 추가되니 대략 2.9억 원 정도가 필요했고, 둘이 합쳐 모은 돈과 1년간 추가로 모을 돈, 그리고 부모님들께서 도와주시는 돈을 더했을 때 빠듯하지만 가능하겠다는 계산이 섰습니다. 

 

예비추첨 참석 후기

과연 예비번호 100번이 기회가 있을까라는 의문과 기대를 안고 참석하였습니다. 사전에 필요한 서류들은 다 준비했고, 고양시에 위치한 모델하우스에 가서 집 구경을 하는데 정말 좋더라고요. 

거실과 부엌

 

59㎡인데 발코니 확장이 되어서 그런지 훨씬 넓어 보였고, 특히 부엌이 엄청 커 보였습니다. 방 3개 화장실 2개를 가진 구조였고, 신혼집으로 지내기에는 더할 나위 없는 집이었습니다. 보면서 여기가 신혼집이면 너무너무 좋겠다는 생각뿐이었네요..ㅋㅋ

서재방 및 침실

 

그리고 대망의 예비번호 받은 분들의 시간이 왔습니다. 전 혹시나 차례가 안 오면 어떡하나 걱정했는데 계약이 안된 세대들도 많고 예비번호를 받고 안 오신 분들도 많아서 모두가 동 호수를 뽑을 수 있게 되었습니다! 그리고 저는 혹시나 1층이나 2층 등 아래층이 나오면 계약을 안 하려고 했는데 층수도 중간보다 높은 층을 뽑았고 동도 잘 뽑아서 너무나도 기분 좋게 계약을 했습니다. 

 

만약 청약을 통해 예비번호를 받으신 분들은 예비번호가 너무 뒤쪽이라고 낙심하지 마시고, 서류제출하라는 연락을 받으셨고 계약의사도 있다면 꼭 참석을 추천드립니다. 생각보다 예비번호를 받은 뒤 안 오시는 분들이 많아서 예상치 못하게 기회가 올 수도 있습니다.

 

계약 소감 및 후기

계약을 하고 난 뒤에는 너무나도 후련했습니다. 거의 3달 정도 집 보러 다니다가 이렇게 집 마련이 끝났다는 후련함과 서울에 나의 집이 생겼다는 뿌듯함이 공존했습니다. 그리고 다음으로 든 생각은 이제 돈을 아껴 쓰고 열심히 모아야겠다는 다짐이었습니다. 지금은 비록 저 집중에 온전한 내 집은 화장실과 방 한 칸 정도 일수 있지만 얼른 갚아나가면서 은행집에서 차차 내 집으로 바꿔야겠다는 생각이었죠 ^^

 

계약을 하고 난 뒤 지금 약 3개월 정도가 지났는데 중간에 가서 옵션계약으로 에어컨 등도 계약했고, 중도금 대출도 실행했습니다. 그리고 입주를 약 7개월 정도 앞두고 있는데 얼른 들어가고 싶은 생각과 설렘이 가득합니다. 

 

아 그리고 오늘 서대문 센트럴 아이파크 청약이 또 나왔습니다. 제가 청약할 때 94세대 남았었는데 이제는 33세대만 남았다고 하네요. 관심 있으신 분들은 청약홈에 가셔서 한번 확인해 보시는 걸 추천드립니다:)

 

얼른 아파트가 완판 되길 바라면서, 입주 전에 사전점검 등을 가면 그때 또 집 소식을 포스팅하겠습니다. 감사합니다:)