[서센아] 서대문 센트럴 아이파크 임의공급 8차! 잔여세대 15

안녕하세요. 저의 미래 신혼집 서대문 센트럴 아이파크와 관련한 포스팅입니다. 이번주에 서센아의 임의공급 8차공고가 나왔습니다. 지난 포스팅에서 제가 19세대 중에 총 10세대정도 팔렸으면 좋겠다라고 기대를 했었는데 59㎡ 에서 3세대, 75㎡에서 1세대가 주인을 찾아 이번에는 15세대가 나왔습니다. 상세내역과 제 개인적인 의견을 남겨보고자 합니다.

 

1. 7차 임의공급 결과

먼저 결과만 놓고보면 7차 임의공급에서는 59㎡ 에서 3세대, 75㎡에서 1세대가 계약이 된 것처럼 세부내역을 보니 84㎡에서도 1세대가 계약되었는데 1세대의 계약포기가 발생한 것으로 보입니다. 아래 그림을 보시면 59에서 1층 2세대, 2층 1세대가 빠지고, 75에서는 5~9층 1세대가 계약이 되었습니다. 그리고 84를 보시면 1층은 1세대 늘고, 5~9층은 1세대 줄었습니다. 결국 7차에서는 계약 5세대이고 계약포기 1세대가 임의공급 8차에 반영된 것으로 보입니다.

임의공급 7차와 8차 세부비교

2. 왜 계속 계약이 안될까?

사실 개인적으로 이번 회차에서 절반정도 계약이 되어서 잔여세대가 한자릿수로 가는 것을 기대했었습니다. 지난 포스팅에서 말씀드렸듯이 잔여세대가 한자릿수로 진입한다면 완판 속도는 더 빨라질 것이라고 생각했기 때문이죠. 항상 미분양으로 주목받던 단지가 어느새 잔여세대 한자릿수로 바뀌면 사람의 심리가 더 늦기 전에 잡아야한다는 마음으로 바뀌고 그 만큼 남은 세대의 가치가 올라가기 때문이죠. 그런데 기대 했던 것의 절반정도만 계약이 체결되었습니다. 서울에, 신축에 분양가도 나쁘지 않은데 왜 계약이 계속 끝나지 않을까요?

 

A. 부동산 경기

제가 생각하는 첫번째 이유는 부동산 경기입니다. 얼죽신 얼죽신 해도 시장을 이길 순 없고, 거시 경제를 무시할 순 없습니다. 물론 시장 분위기나 경기를 무시하고 언제나 대기 수요가 많은 강남 신축 분양가 상한제 단지는 예외입니다. 서센아는 그런 단지는 아니죠 냉정하게.

 

최근 뉴스에서도 나오지만 2024년 하반기부터 대출규제가 심해졌고, 이에 더해 불경기도 강하게 왔으며 불안정한 정치상황까지 겹쳤습니다. 서울 집값이 드디어 상승을 멈추고 하락하기 시작했다는 뉴스 기사도 나오기 시작했습니다. 장기적으로 부동산 가격은 상승을 하지만 단기적으로는 여느 자산과 마찬가지로 파동을 거치게 되죠. 분명 하락장에 접어들었음을 부정할 순 없습니다. 그리고 이런 시장의 상황은 아파트 분양에도 그대로 영향을 미친다고 생각합니다. 

 

집은 거주의 목적이면서 투자의 목적으로 바라보기 때문에 부동산에 지금 투자하는 것이 맞느냐의 질문에 있어서 타이밍으로도 아니고, 불경기로 인해 그런 여력 또한 부족한 것으로 보입니다.

 

B. 첫인상 효과 & 마케팅

 

사실 제가 생각하는 서센아가 임의공급 8차까지 온 가장 큰 이유는 바로 이 첫인상 효과입니다. 소개팅이나 새로운 사람을 만날 때 첫인상이 미치는 효과는 생각보다 큽니다. 첫인상이 좋으면 그 사람이 나에게 부정적인 영향을 주지 않는다는 전제하에 그 사람의 말과 행동이 다 좋게 보이지만, 첫인상이 나쁘면 그 사람이 하는 행동과 말들이 다 안좋게 보이죠. 집도 마찬가지입니다.

 

첫 분양 직전과 직후의 결과와 마케팅이 그 아파트의 첫인상을 좌우합니다. 첫 분양 직전에 서센아는 부정적인 평가가 매우 많았습니다. 주변 시세에 비해 비싸다, 언덕이다, 역에서 30분이다 등등 안좋은 평가가 가득했지만 이를 방어하는 혹은 반박하는 마케팅이나 자료는 전무했습니다. 그리고 실제 분양 결과는 안좋게 나왔죠.

 

주변 시세에 비해 비싸다는 것은 당시 주변 아파트 시세와 비교하여 비싸지만 주변 아파트와의 연식과 시설, 주차장 면수 등으로 커버할 수 있고, 비교군을 오히려 홍제역 주변의 아파트들과 계속 놓으면서 아파트의 가치를 끌어올리는 마케팅을 할 수도 있었는데 전혀 없었습니다. 그리고 첫 분양 이후 서울 부동산 가격이 오르고 분양가격 역시 동반 상승하면서 서센아의 가격은 재평가 받고 있음에도 별다른 홍보가 없습니다. 

 

언덕이다라는 평가는 실제로 임장을 가보면 역에서 아파트 단지 입구까지 모두 평지이고, 아파트 단지부터 시작되는 언덕은 엘레베이터를 타고 올라가면 단지평탄화가 완료된 모습을 볼 수 있다고 적극적으로 반박할 수 있었습니다. 역에서 걸어서 30분이라는 것도 예비 입주자분들이 직접 걸어보고 시간체크를 했을 때 20분 내외로 나오고, 또한 역세권은 아니지만 향후 교통 개선의 여지가 있다고 방어할 수도 있었죠. 

 

이런 결과는 서센아를 처음 접하는 많은 사람들에게 '서센아 = 언덕이고 역세권도 아닌데 심지어 가격도 비싼 아파트'라는 인식과 이미지가 생성되었고 이후 임의공급을 하면서도 이 첫인상이 너무 강해서 높은 청약 접수에도 불구하고 정보 검색을 한 뒤에는 부정적인 정보만 접한 뒤 계약의사가 사라지는 결과를 초래했습니다. 

 

매우 아쉽다고 생각하는 부분입니다. 아마 적극적인 대응과 홍보, 그리고 마케팅이 있었다면 훨씬 좋은 이미지와 함께 좋은 결과를 냈을텐데 시작이 꼬이다보니 여기까지 온 것 같습니다.

 

2. 경쟁력 있는 이유

하지만 반대로 얘기하면 이것은 기회일 수 있습니다. 더이상 나올것이 없을 만큼 악재란 악재는 다 겹친 지금입니다. 부동산 불황, 거시경제 부진, 불안정한 국내정세, 안좋았던 첫인상, 가득한 부정적 정보에도 불구하고 이제 15세대까지 왔습니다. 심지어 이제 남은 세대들이 대부분 저층이기 때문에 계약이 쉽지 않음에도 불구하고 꾸준히 미분양 세대가 소진되고 있습니다. 제가 명시했던 악조건들은 분명 다 바뀔 수 있는 조건들입니다.

 

부동산 경기는 파동이 있는 것이고 거시경제도 마찬가지입니다. 국내정세도 안정세를 보일 것이며 대출규제도 언제까지 계속될 수는 없습니다. 첫인상이 안좋았고 부정적인 정보가 많지만 그것은 실질이 아닌 그저 최초의 평가였을 뿐입니다. 예를들어 고분양가 논란이 있었지만 지금 서센아의 분양가를 보면 '24년 5월과는 전혀 다르게 다가오고 있고, 언덕 논란은 실제로 임장을 해본 많은 분들이 언덕에 대한 우려를 지웠습니다. 

 

서센아 59㎡ 7.9~ 8.5억원, 84㎡ 10~11억원의  가격이 이제는 어떻게 보이시나요?

심지어 발코니 확장비용이 추가로 들지 않는 가격입니다. 아마 내년에, 그리고 내후년에 분양 아파트들이 나오면 서센아의 분양가는 더 재평가 받지 않을까 싶습니다.

 

또한 주변에 개발소식이 들려오고 있습니다. 바로 홍제동 신통기획 관련입니다. 홍제동이 신통기획 후보지로 선정되었다는 소식입니다! 위치를 보시면 서센아에서 도보로 10분도 채 걸리지 않는 서울 간호대 주변입니다. 

 

물론 신통기획 후보지가 되었다고 갑자기 주변이 확 바뀌는 그런것은 아닙니다. 당연히 시간이 많이 걸리고, 계획과 다르게 추진될 수도 있습니다. 하지만 여기서 제가 주목하고 싶은 부분은 제가 그동안 포스팅에서 제 생각을 남길 때 말씀드렸듯이 서센아 주변은 정말 개발의 여지가 많은 지역이라는 것입니다.

 

제가 계약을 하면서 기대했던 것이 간호대역이었죠. 당연히 지금 간호대역에 대한 가능성은 높지 않고, 아마 계속 없을지도 모릅니다. 하지만 반대로 생각하면, 이런 인프라 개발이나 부동산 호재는 항상 예상하지 못한 곳에서 예상하지 못한 시점에 터졌습니다. 이미 다 알고 있는 정보는 이미 호재가 아니니까요. 서울에서 개발 가능성이 있는 곳이 점점 줄어드는 상황에서 서울 중심부에 잠재력을 가진 동네가 이곳말고 또 있을까 라는 제 개인적인 생각입니다.

 

3. 향후 예상

	임의1차	임의2차	임의3차	임의4차	임의5차	임의6차	임의7차	임의8차
59A	49	39	31	21	14	11	6	3
59B	7	5	4	2	1	0	0	0
75	7	6	6	5	4	3	3	2
84A	25	22	21	12	11	8	7	7
84B	3	3	3	1	1	1	1	1
T84F	3	3	3	3	2	2	2	2
합계	94	78	68	44	33	25	19	15
계약건수	16	10	24	11	8	6	4	??
잔여세대	78	68	44	33	25	19	15	??

 

임의공급8차까지 진행된 내역입니다.15세대 남았습니다. 홍은동 신통기획 소식도 있었고, 새해가 되면서 대출규제도 다소 완화되었습니다. 개인적로는 임의공급 8차 결과 잔여세대 한자릿수 진입을 기대합니다.

 

그리고 임의공급 10차 정도, 봄이 훌쩍 다가오는 3월쯤 완판소식을 기대하는 바 입니다 :)

 

얼른 저도 서센아의 완판 포스팅을 하는 날이 오면 좋겠습니다. 모두 새해복 많이받으시고 이 글을 보시는 모든 분들 화이팅! 서센아도 화이팅! 입니다. 감사합니다:)